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如何将旧工业建筑改造成酒店?
编辑: 成都设计院       时间:2020-02-16字体:[] 行业动态

  店设计是一门科学,其分工极其精细,在欧美发达国家,有包括建筑、规划、市政、室内、灯光、消防、设备、艺术、装饰等多专业的人员参与到酒店的设计中,同时酒店还涉及到管理、餐饮以及各类用品的筛选工作,类目广泛,项目繁多。在复杂的设计内容中,本文主要讨论建筑部分的设计方法,融入部分其他类目的知识,重点解析酒店的前期评估及策划、选址及外部空间优化、外观改造、结构设计、功能空间设计、室内风格设计、建筑生态设计、酒店消防设计等内容。

  01、前期评估策划

  酒店作为一个以盈利为目的的建筑载体,它的生存和发展同城市的社会、经济、文化和环境发展紧密相关,同时也和自身的设计定位息息相关,这时候就需要建筑策划的介入。最初的策划常常决定了酒店未来的生命力,清晰合理的定位直接影响了酒店能否具有同地区相匹配的功能服务内容,能否发挥最大的资源优势;酒店周边的交通状况、市场状况、城市配套服务、旅游资源等内容直接影响了酒店的客源量,选址好坏决定了酒店能否拥有充足的客户来源;酒店的档次、风格、耐久性等内容直接影响着酒店的客户吸引力,决定它能否占有更多的市场份额。酒店的设计不仅是外形美观那么简单,必须是一套科学、客观、专业的研究设计,而策划起到了一个规划、导航的作用。

  在策划前,评估工作也是必不可少的。评估是针对旧工业建筑状况的评估,可以对旧工业建筑情况有全盘的掌握,而策划是针对酒店的策划工作,从市场调查、可行性分析,确定酒店的定位、选址、规模等内容。

  旧工业建筑评估

  旧工业建筑评估工作具体来说包含了:区域状况评估、基地周边评估和建筑现状评估,通过对整体情况的了解,对项目可行性进行分析。

  区域状况评估

  包含了以下内容:

  ①区域发展状况评估

  分析旧工业建筑所在区域的衰落原因,是由于产业结构调整,还是由于功能性衰落,还是由于产业布局调整导致的,了解旧工业建筑所在区域发生的变化,以应对之后的区域变化。

  ②区域的基础建设情况评估

  即该区域的电力、电讯、给排水与道路等评估,评估是否能达到酒店建设的标准。

  基地及基地周边评估

  包括以下内容:

  ①基地的地理区位、道路交通、停车场以及建筑物分布状况评估。评估基地的地理区位是否满足酒店可能需要的文化环境、景观环境或是城市环境的需求;评估基地的道路交通状况是否符合酒店交通便利、人行便利的需求;评估基地周边的停车场状况,是否能为酒店提供足够的停车场地;评估基地周边的建筑分布情况是否符合酒店所需要的建筑氛围的需求。

  ②基地景观状况评估。对现有景观环境进行分析,分析旧工业建筑旁的景观条件,同时标识基地周边的特色景观,包括基地周边的标志性建筑物、高大建筑物、观赏性植被以及视线可达的其他景观,作为下一步酒店景观设计的基础。

  建筑现状评估

  建筑现状评估,即通过基本调查,评估旧工业建筑的建筑价值、结构设备状况、风格造型、与地域文脉的关系,进而确定酒店设计的方案。例如旧工业建筑独具特色、具有保留价值的造型、结构、构造、材料需要得到保留和保护,不稳定的结构通过鉴定需要加固,这些都需要专业人员依据详细、科学的调查方案对旧工业建筑进行全面而系统的调查。

  

 

  建筑遗产基本信息调查表

  02、酒店策划

  酒店策划是投资者和专家们根据对投资能力、地理位置、客源构成、市场评估、成本预算等内容的研究和可行性分析,选择并确定酒店的类型和性质的过程。酒店策划的好坏直接关系到酒店的存亡,也是之后酒店设计、运行和管理的基础。酒店策划具体包括经营策划及设计策划两方面内容,本文重点在于讨论设计策划部分。

  酒店一般策划流程:

  ·酒店的选址

  同酒店一般的策划流程不同,改造酒店因为旧工业建筑的位置是确定的,所以选址和市场调查及可行性分析是需要一起考虑的,也是同旧工业建筑评估一同考虑的。如今的旧工业建筑多被城市包围,也有位于风景度假区的,对于酒店来说,如果有选择的可能,还需综合旧工业建筑所在地区的地理条件、经济水平、旅游发展状况、社会人文条件、交通条件等要素,并结合自身经营方向和内容,选择合适位置的旧工业建筑。

  

 

  ·酒店的定位

  酒店的定位的主要内容是确定酒店的类型和性质,它是在酒店的投资能力、地理位置、市场情况、客源对象的分析及旧工业建筑评估的基础上完成的。对于旧工业建筑改造酒店来说,它的定位还需要突出旧工业建筑的优势,从而在达到功能内容合理性的同时具有自身的特色。

  从统计到的旧工业建筑改造案例中,有商务型酒店、主题型酒店、经济型酒店、度假型酒店等多种类型,但是它们都是突出了旧工业建筑所在地区的地理优势,或是环境优势,或是市场优势,或是旧工业建筑本身的特质,这在未来的酒店设计定位中都是有价值的参考。

  ·酒店的规模

  酒店的规模,包括投资规模、建设规模。投资规模,包括了酒店的形象、规格、档次与“星级”的设定,以及酒店投资总额(包括资金成本和工期成本)的确定,以及酒店客源市场群体消费标准的评估。建设规模,需要根据红线、退线及相关指标,确定酒店的总用地面积、总建筑面积(涉及建筑层数、每层标高、客房数量)、建筑体形(屋顶轮廓)、建筑体量。

  选址及外部空间优化:

  选址

  选址关系着酒店未来的经营状况,虽然旧工业建筑数量有限,位置也是确定的,但酒店仍然可以筛选符合标准的位置类型,从旧工业建筑改造酒店的位置来看,主要包括城市型、度假型、城市度假型三类。

  城市型选址

  城市型酒店一般周边交通便利,商业发达,城市配套齐全。综合经营类型,酒店可以是城市商务型、城市经济型或是城市主题型等。在改造时,要尊重一定的城市历史背景,在保留旧工业建筑的同时融入现代城市生活。

  例如日本仓敷市库拉士基常春藤广场酒店,它是由一座建于 1889 年红砖棉纺厂改造而来。酒店南面和东面紧邻城市交通道路,同时距离仓敷火车站仅有 20 分钟的步行路程,交通十分便利。酒店东面配备大型停车场,酒店内也配有小型停车场,300 米范围内有五十岚优美子美术馆、大原美术馆、新溪园、鹤形山公园等旅游景点,周边配套齐全,旅游资源丰富。通过改造的酒店以新的功能内容重新融入了现代城市。

  

 

  

 

  

 

  日本库拉士基常春藤广场酒店

  度假型选址

  度假型酒店常位于风景名胜区附近,选择自然景观及生态环境良好的位置,或是位于安静隐秘之所。因为远离市区,周边服务配套相比于城市比较不足的时候,更要凸显自身的景观特色及当地文化特色,另外在利用景观优势的同时,保护生态环境也是考虑的要点。

  阿丽拉阳朔糖舍酒店位于广西桂林阳朔,远离城市的喧嚣,坐拥漓江美景,这里自然景观丰富,还带有独特的喀斯特地貌。酒店设计凸显了老糖厂的沧桑魅力,同时开阔的无边际泳池也将漓江风光和连绵的青山纳入视线之中,最大程度的利用了场地的文化及景观优势。

  

 

  阳朔Alila糖舍

  城市度假型选址

  城市度假型酒店是位于大城市中但又具有度假型属性的酒店,它们往往位于城市中景观资源优越或是文化资源丰富的地方。因为兼具两者的优势,城市度假型酒店在享受城市便捷服务的同时又能拥有休闲度假的乐趣。

  03、外部空间优化

  旧工业建筑的场地布局主要考虑工厂的生产过程,以及货物的运输、堆放、工作人员的流线等内容,从旧工业建筑的场地向酒店场地的转变,其外部空间还需要设计师从交通和景观两方面入手优化设计。

  交通关系梳理

  ·道路和停车空间梳理

  ①道路梳理

  旅客步行道:按照通常的规范要求,连接酒店的步行道应该和城市人行道相连,以保证旅客从城市道路进入酒店的安全;旅客步行道应和车行道分开;道路标识要清晰。

  车行道:酒店周边需提供出租车上下车和等候的空间,某些酒店还会设置宾馆专用巴士等候及停车空间。

  从搜集到的案例来看,部分旧工业建筑的选址是位于道路旁,但是部分旧工业建筑位于工业园区内部,距离城市道路较远,识别性较差,一般只能通过通过网络预订的方式被旅客发掘,酒店客源势必会受到交通状况的影响。这种交通条件的酒店常常都需要依赖整体园区的配套服务提升和自身品牌形象的树立达到吸引旅客入住的目的,从而减少交通不便利的影响。对于度假酒店来说,这种影响会稍微降低一些。

  例如广州喜临院,旅客从最近的地铁站步行至酒店至少需要 20 分钟,同时过程中还要穿过杂乱而嘈杂的村庄,交通不太便利,但是酒店因为其名气及高品质的酒店设计和服务仍然吸引了不少旅客前来入住,同时也因为它属于度假酒店类型,旅客愿意花费一定时间在路程上来享受接下来的度假生活。

  ②停车场进出口及停车空间梳理

  按照相关规范,达到一定规模的酒店都必须附设一定的停车场,并结合酒店的选址、旅客数量等因素判断停车空间的大小。例如凯宾斯基酒店(世界上最古老的豪华酒店)的停车数标准是城市商务型酒店为 0.6*客房数,会议型为 1.0*客房数,景区型为 0.8*客房数。出于安全考虑,停车场进出口道路应结合可利用道路宽度、距离十字路口和人行横道的距离、距离学校等设施的距离等相关规定设置。

  对于旧工业建筑改造的酒店,应尽可能利用旧工业建筑原有的场地布置停车空间,例如深圳回酒店,酒店为城市商务型酒店,共 85 间客房,酒店在有限的场地内围绕旧工业建筑布置了 46 个停车位,占比 46/85 约为 0.54,基本满足要求。

  

 

  

 

  

 

  深圳回酒店 

  而对于某些场地局促的旧工业建筑,它们并没有足够的场地用于设置室外停车场,这时考察建筑周边或是所在的工业园区内是否有可利用的停车场是十分有必要的。如果实在没有足够的室外停车空间,则需要考虑增设地下停车库解决停车问题。

  ·不同位置酒店的交通关系梳理

  根据调查发现,旧工业建筑所在的位置对于酒店停车空间的设置具有一定的影响,位于工业园区内并远离城市道路的酒店同靠近城市道路的酒店在停车空间设置上具有一定的差异。

  

 

  不同位置酒店的交通关系梳理

  景观环境优化

  旧工业建筑原本的景观条件较为平淡单调,为了达到酒店对外部环境的要求,还需要再次设计,实现整体的升级优化。

  ·景观的整体性设计

  基于旧工业建筑的酒店设计景观环境设计,遵从整体性原则,从尊重历史环境和自然环境的角度出发,打造有文化、有温度,舒适的景观环境。旧工业建筑遗留下的建筑构件、生产构件等可以重新成为景观小品,旧工业建筑原有的植被、水景、地面铺装等内容也可成为酒店景观的一部分,从而使新的景观空间成为有记忆的场所。

  例如阿丽拉阳朔糖舍的景观设计,设计师将原本用来运输甘蔗的码头改造成江畔泳池,而原本的水泥老桁架被完整地保留下来,带有历史印记的沧桑码头和水泥桁架一起,成为新酒店令人印象深刻的一部分。在景观材料上,使用了当地的山石和挖地基时爆破的岩石,经颜色分类、加工打磨后,将绿色切片作为水池铺地,红色块石布置室内,蓝色碎石作为路边铺地,酒店的景观环境同当地的山川融合在了一起,同时酒店内碧绿的人工水景,也同漓江水遥相呼应。

  

 

  

 

  

 

  阿丽拉阳朔糖舍改造前旧工业码头、改造后的江畔泳池、酒店景观水塘

  ·景观的具体优化方法

  旧工业建筑的外部空间需要变得更舒适和亲切,考虑利用景观元素调节空间的尺度,增加外部环境的层次,将主入口空间、中庭花园、观景空间、屋顶花园重点打造,创造有氛围、有文化、舒适的酒店外部空间。景观的具体优化方法主要有造景和借景两种方式。

  ①造景:

  可利用地面高差、水景(自然水、景观水、泳池水)、绿化植被(草地、树林)、铺地等内容的设计塑造更加舒适迷人的酒店入口、中庭、屋顶花园等外部空间,同时精心挑选和布置雕塑、座椅、垃圾桶、凉亭、帐篷、标识牌等景观元素,能够进一步提升外部空间的品质,丰富外部空间的细节。

  例如杭州 31 间虚谷酒店入口,通过创造具有高差的入口空间,改善了进入酒店前的空间感受;围绕树木铺就木质铺地作为休闲空间,使得环境变得更加舒适;点缀漂亮可爱的小汽车进一步提升了入口空间的趣味。

  深圳回酒店则打通了顶层部分楼板,围合出一个配备景观水池的户外庭院,使得周边的书吧拥有了一个优雅舒适而又安静内向的景观环境。

  意大利 NH 酒店在中庭空间重新布置了绿意盎然、层次丰富的植被绿化,成为旅客户外就餐、休闲的场所,同时中庭的景观也成为了周边客房的风景。

  广州喜临院在原本局促的场地内加建了户外平台和室外泳池,增加了酒店的活动空间。

  

 

  从左至右-杭州 31 间虚谷酒店入口、深圳回酒店顶层景观水池、意大利 NH 酒店中庭

  

 

  

 

  广州喜临院平面图-施工过程-现有户外平台

  

 

  

 

  

 

  从上至下-杭州 31 间虚谷酒店标识、日本 U2 酒店标识、意大利 NH 酒店标识

  ②借景:

  旧工业建筑改造的酒店景观优化还可以是借助外部的景观资源,扩大酒店的景观视线范围。

  例如位于海边的日本 U2 酒店,在靠海的酒店外部空间设计了带有纵长观景棚的木质栈道,提升步道感受的同时将海景纳入酒店的视线之中,为旅客创造了观赏海景的休闲空间。

  深圳回酒店则利用旧工业建筑的屋顶设计了观景平台,将城市景观成为成为酒店景观的一部分,使得被城市包围的酒店也有了广阔的景观视野。

  

 

  

 

  日本 U2 酒店观景空间

  

 

  深圳回酒店屋顶平台

  04、外部改造原则

  简·雅各布斯说过旧建筑并不仅仅指博物馆一类的建筑,也包括那些朴实、低价值的建筑以及那些残破不堪几乎已经失去价值的建筑。无论是精美的旧工业建筑还是那些普通平凡的旧工业建筑,都有改造为酒店的潜力,但都应遵循一定的原则和策略。

  保证酒店的实用性

  外观改造应结合酒店内部功能的需求考虑,例如酒店内部大部分为居住功能的客房,外观改造应考虑开窗的视野和室内的通风;旧工业建筑因为本身条件的限制,改造为酒店有时需要增设入口雨蓬、门厅、电梯、楼层等,这些都是外观改造需要结合考虑的。

  保证结构的安全

  确保结构安全的前提下进行外观改造,并针对不同的结构体系采用不同的改造方式,例如旧工业建筑如果是框架结构建筑,作为填充结构的外墙可拆除,如果是砖混结构体系的旧工业建筑,其外墙作为承重结构不能拆除。

  保证改造的经济性

  改造的经费是酒店经济投入的一部分,外观改造应尽量节约资源、降低成本,充分利用原有结构,把握好造价与改造效果的关系。

  同周围环境协调

  改造后的酒店同样不能脱离周边环境,在同周边环境协调的同时突出自身的特色,体现酒店的标识性。

  外观改造的策略

  酒店外观改造策略取决于旧工业建筑的建筑质量、酒店的功能及形象要求、酒店经济投入、周边环境等因素,不同的因素决定了不同的改造模式。通过总结,基于旧工业建筑改造酒店的改造模式主要有保持原状、修旧如新、保留更新三种。

  



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